Подводные камни дачной амнистии рассмотрят в Мытищинском городском суде

В Мытищинском городском суде Московской области 11 ноября состоится очередное судебное заседание по делу об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество, которое рассматривается на протяжении всего 2025 года. Данное дело интересно тем, что на его примере можно проанализировать, как судебная экспертиза, вызывающая сомнения, способна исказить суть всего спора и поставить под сомнение объективность судебного процесса.

Как перевести садовый дом в «многоквартирный»

В 2020 году гражданин Артемов приобрел жилое помещение с отдельным кадастровым номером и земельным участком. Формально это был самостоятельный объект недвижимости – дом с собственными коммуникациями и входом, который был разделен еще прошлыми владельцами в 2015 году на два самостоятельных объекта с разными кадастровыми номерами. В 2024 году Артемов провел реконструкцию и зарегистрировал свое помещение (в соответствии со ст.16 ФЗ №476-ФЗ) в здании как дом блокированной застройки, то есть как обособленная часть дома (блок), примыкающая к другому, но сохраняющий статус индивидуального жилья.

Однако, его соседка, которая одновременно является председателем садового кооператива, где расположен участок, подала иск, настаивая на том, что исходный дом, который был разделен на обособленные части еще в 2015 году, являлся многоквартирным. При этом председатель кооператива должна бы осознавать, что многоквартирные дома закон запрещал в 2015 и запрещает сейчас строить на садовых землях и, в случае удовлетворения иска, дом председателя просто могут снести по решению администрации. Поэтому, для какой цели создается этот конфликт, остается догадываться…

Ключевую роль в подобных спорах играет судебная строительно-техническая экспертиза. Так проведенная ГБУ «БТИ Московской области» эксперт Химкинского филиала учреждения в своем заключении пришла к выводу, что дом действительно обладает признаками многоквартирности. При этом стоимость экспертизы составляет сотни тысяч рублей.

Судья принял экспертное заключение в качестве доказательства. По словам стороны ответчика в экспертизе, содержится целый ряд грубых ошибок. Наличие этих ошибок подтверждено рецензией на экспертизу, выполненной аккредитованной Росреестром экспертной организацией – «СРО Судебных экспертов».

Старый СНиП и многоквартирный дом без квартир

Анализ, проведенный ответчиком, выявил 16 существенных нарушений в экспертном заключении. Главные из них — применение недействующих строительных норм и ошибочная трактовка понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».

Согласно действующим строительным правилам (СП 55.13330.2016 в редакции от 17 мая 2023 года), дом блокированной застройки — это индивидуальный жилой дом, имеющий общую стену с соседним, но отдельный вход и самостоятельные инженерные системы. Общая боковая стена не делает здание многоквартирным. 

В устаревшей редакции СНиП СНиП СП 55.13330.2016 говориться о "блоке жилом автономном", а в новом – "о доме блокированной застройки жилом индивидуальном". Это абсолютно разные понятия, и только второе – соответствует п. 40 статьи 1 ГрК: дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Исходя из этого понимания не только наименования объектов разное, но и их признаки, которыми руководствуется эксперт при определении вида помещения.

Прямое указание о руководстве новыми положения СНиП и внесением соответствующих изменений в НПА было дано Министром Минстроя И.Э. Файзуллиным в Приказе № 350/пр от 17.05.2023.

Тем не менее, эксперт, по словам ответчика, руководствовался устаревшей версией СНиП от 2018 года, где требования к блокированным домам были иными. В результате эксперт относит дом к многоквартирным блокированным домам.

Утверждение эксперта вступает в следующие противоречия:

– эксперт указывает, что в доме отсутствуют помещения общего пользования, а это главный признак квартир (ст.16 ЖК РФ);

– из материалов дела следует, что в ЕГРН никогда не регистрировались помещения дома с видом квартира.

То есть, эксперт признает в экспертизе многоквартирным дом без квартир.

«Экспертная ловушка»

В результате Артемов оказался в типичной «экспертной ловушке». Несмотря на представленные доводы ответчика, суд, пока не принял решения вернуть экспертизу на доработку или назначить повторное исследование.

В такой ситуации у ответчика, по сути, остается единственный вариант для защиты:

1) заказать рецензию, подтверждающую наличие ошибок в заключении;

2) инициировать повторную экспертизу на основе выводов рецензии и только при удовлетвори требования судом.

Обе процедуры затратные (сотни тысяч рублей) и могут растянуть процесс на месяцы.

Таким образом стороны процесса должны будут потратить значительные суммы на экспертизу. Вместе с тем, эксперт, чье заключение вызвало сомнения, редко привлекается к ответственности – хотя формально и обязан руководствоваться статьей 307 УК РФ о даче заведомо ложного заключения. Справедливо и то, что эксперт имеет право на ошибку и в случае исправления ее до вынесения решения суда освобождается об ответственности согласно ст. 307 УК РФ. Но на практике, далеко не все эксперты готовы признать ошибки...

Кроме того, ответчик предоставил документы, подтверждающие законность реконструкции: решение администрации Мытищ от 2021 года о признании здания аварийным и необходимости его восстановления, а также новые технические паспорта, показывающие снижение износа дома с 53% до 7% после реконструкции.

Наконец, в материалах дела есть и нотариально заверенные документы, где сама истец (председатель дачного кооператива) давала согласие на проведение реконструкции и ввод дома в эксплуатацию – без намерения оспаривать эти действия.

Ситуация в Мытищах наглядно демонстрирует, как отсутствие единых стандартов и должного контроля за качеством (очень недешевых) экспертиз превращает технические ошибки в правовые абсурды. Судебная практика показывает, что судьи зачастую воспринимают экспертное заключение как истину в последней инстанции, хотя закон прямо предусматривает возможность его оспаривания при наличии противоречий и логических ошибок.

«Произошла садовая реформа, так называемая «дачная амнистия». На старых дачных местах часто дом к дому строились. С учетом этого фактора, государством для снижения конфликтности в обществе были своевременно приняты новые положения о признаках блокированных домов. Многие кадастровые специалисты, в том числе и эксперты БТИ могут не успевать отслеживать изменения законодательства РФ. А в результате, пенсионеры и другие владельцы домиков в стародачных районах Москвы и области попадают под историю «Сносите дом» по результату дорогостоящей, но ошибочной экспертизы... Ситуация тревожная. В этой связи, хотелось бы попросить обратить внимание руководства БТИ Московской области – уважаемой Нелли Александровны Алексеевой на острую проблематику экспертиз построенных в садоводствах сблокированных домов», – рассказал Артемов.

Судебное разбирательство по делу продолжается. Ответчик твердо намерен добиться справедливости.

Источник: Агентство судебной информации «Громкое дело»