В 2014 году земельный участок оценили в 31 миллион рублей. Через несколько лет его кадастровая стоимость оценивалась уже в 129 миллионов
Уникальное дело о снижении кадастровой стоимости провел юрист в сфере имущественно-земельных отношений, строительства и недвижимости Виктория Климова.
В 2014 году земельный участок оценили в 31 миллион рублей. Через несколько лет его кадастровая стоимость оценивалась уже в 129 миллионов. Поскольку от кадастровой стоимости рассчитывается арендная плата и земельный налог, то такое значительное повышение явилось серьезной финансовой нагрузкой для 20 пользователей участка.
Изучив предварительно материалы кадастровой оценки, Климова предложила оспаривать ее в судебном порядке. Однако административный иск уже был подан в суд одним из владельцев без согласования с остальными. Представленная досудебная экспертиза подтвердила ранее установленную кадастровую стоимость в размере 31 миллион рублей.
В рамках первой судебной экспертизы земельный участок оценили в размере 39 миллионов рублей. С такой низкой кадастровой стоимостью не согласился муниципальный орган (получатель платежей за землю), и судом была назначена повторная судебная экспертиза. Она установила совершенно невыгодную и даже ошеломляющую для владельцев стоимость участка — 105 миллионов рублей.
На этой стадии остальные владельцы участка решили активно подключиться к судебному спору и поручить ведение дела Виктории Климовой. Юристом было принято решение оспаривать вторую судебную экспертизу.
«Я сразу выехала на участок, собрала совещание со всеми владельцами, создала общий чат для оперативного взаимодействия, простроили стратегию защиты и начали усиленно работать. Назначение третьей судебной экспертизы — явление, практически отсутствующее в административном судопроизводстве. Кроме того, по сложившейся практике оценки кадастровой стоимости в некоторых регионах, суды назначают оценочные экспертизы только в государственных учреждениях. Но к счастью, в Ростовской области суды назначают и в частные экспертные организации в соответствии с разъяснениями Верховного суда», — пояснила юрист.
Климова подробно изучила заключение второго эксперта совместно с оценщиками и установила главную ошибку, которая привела к увеличению кадастровой стоимости. Судебный эксперт при сравнительном методе использовал аналоги коммерческих объектов (гостиницы, кафе) вместо земель производственного назначения, к которым относится участок доверителей. Объекты сегмента индустриальной застройки (склады, производство) всегда в разы дешевле коммерческого сегмента.
Были допрошены судебные эксперты, установлены недочеты и противоречия в заключении экспертов, подготовлена качественная рецензия на заключение, статистика рыночных цен на аналогичные земельные участки, представлены в суд дополнительные доказательства нарушения требований Федеральных стандартов оценки. В итоге, после четырех судебных заседаний по исследованию дополнительных документов, а это несколько томов дела, судом была назначена третья судебная оценочная экспертиза.
«По моим предположениям, с учетом всех представленных доказательств и анализа рынка аналогичных участков, ожидания по новой экспертизе были в пределах 50-60 миллионов рублей. В результате третья судебная экспертиза установила кадастровую стоимость земельного участка в 49 миллионов рублей — против 129 миллионов. С учетом моих прогнозов — это была абсолютно адекватная и обоснованная цифра», — указала юрист.
По ее словам, вероятно, если бы судебные экспертизы назначали в госучреждениях, то добиться назначения третьей судебной экспертизы было бы почти невозможно. Это связано, прежде всего, с отсутствием иной госэкспертизы в регионе.
«Из своего судебного опыта по легализации самовольных построек знаю, что госучреждения из других регионов отказывают в проведении повторных экспертиз. Кроме того, государственные организации — это всегда долго. Оценка в сумме 49 миллионов рублей была наиболее приближенная к фактическому использованию земельного участка и относительно соответствовала рыночной цене. Эта цифра вполне устраивала моих доверителей, поскольку снижение составило более 60% — соответственно, платежи за землю у владельцев также уменьшались на 60%», — отметила Климова.
Стало очевидно, что именно эта цифра ляжет в основу решения суда, при этом ожидались и активные возражения со стороны административных оппонентов. Но, подчеркнула юрист, на практике она не встречала случаев назначения четвертой судебной экспертизы по таким спорам. В итоге решение было принято в пользу доверителей Климовой и устояло в апелляции. Кассационная инстанция в декабре 2023 года также подтвердила правоту истцов.
Спустя несколько месяцев, весной 2024 года Верховный суд истребовал по жалобе Правительства Ростовской области все 12 томов дела, изучив материалы, отказал в пересмотре судебных актов. Это придало бизнесу уверенности в том, что справедливость начисляемых платежей за землю можно отстоять в суде при правильной защите.
После завершения судебного дела были сделаны перерасчеты арендной платы и платы за пользование. Все доверители расплатились с бюджетом по новой кадастровой стоимости, на 60% от первоначально выставленных им к уплате сумм.
«Дождавшись постановления кассации, я подала заявление о возмещении судебных расходов, понесенных моими доверителями. В общей сложности, суд присудил нам около 50% от заявленных судебных расходов. Взысканная сумма судебных расходов является достаточно значительной, учитывая, что суд в Ростовской области редко удовлетворяет заявления о взыскании понесенных судебных издержек по таким спорам» — заключила Климова.
Источник: Агентство судебной информации «Громкое дело»
Загрузить еще
