Какие плюсы и минусы есть у ТСЖ и какие юридические тонкости нужно знать, создавая товарищество собственников?
Самая распространенная форма управления многоэтажным домом в России — управляющая компания (УК). Однако в последние годы популярность набирает и ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое самостоятельно управляет домом, то есть полностью возлагает на себя все вопросы по его содержанию и благоустройству. Какие плюсы и минусы есть у ТСЖ и какие юридические тонкости нужно знать, создавая товарищество собственников? Разобраться в этих вопросах агентству «Громкое дело» помогает юрист Вячеслав Мещеряков.
Вячеслав, начнем с главного: чем ТСЖ отличается от других форм управления домом?
ТСЖ создается на базе одного многоквартирного дома, реже — на базе нескольких, так как сделать это довольно сложно. У многоэтажек должен быть общий двор, общие коммуникации — что-то, что не может быть использоваться по отдельности.
Создать ТСЖ можно только на основании решения общего собрания собственников данного дома. Жильцы, которые арендуют квартиры, в голосовании не участвуют. За квартиры, которые переданы гражданам по договорам социального найма, голосует муниципальное образование (администрация района или города). Кстати, если речь идет о новостройках: граждане, которые купили недвижимость, получили от застройщика акт приема-передачи, но не успели оформить право собственности, в голосовании могут участвовать только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 1.1. ст. 44 ЖК РФ).
На собрании собственников по созданию ТСЖ одновременно утверждается его Устав, а также избирается его состав правления и ревизионная комиссия (либо ревизор).
Зачем создается ревизионная комиссия, какая у нее задача?
Деньги могут расходоваться не по целевому назначению, иногда председатель ТСЖ занимается хищениями и растратами… Подобные конфликты между жильцами и правлением ТСЖ очень распространены, и задача ревизионной комиссии — финансовый аудит. То есть она контролирует, какие деньги и куда потрачены.
Иными словами, ревизионная комиссия помогает предотвратить хищения и нерациональное расходование общих денег?
Да, и если ревизионная комиссия в ТСЖ отсутствует, собственники могут принять решение на собрании о проверке финансовой деятельности ТСЖ независимой аудиторской компанией. Однако за нее нужно платить, а потому, по моему опыту, чаще ревизионная комиссия состоит из жильцов, которые лояльны и к самому ТСЖ, и к его председателю. Почему так происходит? Увы, но большинство собственников безинициативны, они никак не участвуют в работе ТСЖ, но начинают «шевелиться», когда случаются серьезные проблемы, выявляются, например, хищения. Получается замкнутый круг.
Создается впечатление, что работу ТСЖ никто не контролирует…
ТСЖ – это юридическое лицо, и оно контролируется целым рядом организаций. Это, например, жилищная инспекция, районная администрация, прокуратура… Работу ТСЖ также могут проверить надзорные ведомства (каждый по своей линии). Например, МЧС, Роскомнадзор, Роспотребнадзор.
В последнее время на работу ТСЖ регулярно поступают жалобы от жильцов — такие есть почти в каждом доме. Они не пытаются прояснить ситуацию с руководством ТСЖ, а сразу пишут заявления в вышестоящие инстанции. А сделать это можно, не выходя из дома, используя обычный смартфон. В конечном итоге председатели ТСЖ не выдерживают давления — увольняются.
Выходит, что председатели ТСЖ зачастую бывают пострадавшей стороной в конфликтах?
Да, и это довольно распространенное явление в России. С правовой точки зрения, председатель ТСЖ — самая незащищенная должность. Человека могут оскорблять, унижать, клеветать на него, обвинять в воровстве, однако он в ответ даже не сможет предъявить иск о защите своей чести, достоинства и деловой репутации. Почему? Такое решение принял Верховный суд, пояснив, что председатель ТСЖ — это общественная должность. И лицо, которое на нее избиралось, должно было изначально предполагать, что его будут критиковать. То есть председатели ТСЖ обращаются в суды, однако им всегда отказывают в удовлетворении исков.
Если у ТСЖ адекватное (не ленивое) правление, прозрачная отчетность перед населением, то в домах, как правило, царит порядок и уют. Однако и в этих случаях находятся жильцы, которые вечно не довольны работой председателя ТСЖ и, можно сказать, со временем просто «изживают» его.
Возможно, председателям ТСЖ просто не хватает опыта взаимодействия с людьми, ведь большинство из них — пенсионеры или безработные…
В наше время ТСЖ не создают лишь потому, что появилось свободное время. Люди к этому готовятся, в том числе идут учиться на курсы. Во многих учебных заведениях открылись такие для работников ЖКХ, для управленцев, для председателей ТСЖ. Эти курсы, кстати, есть и бесплатные — законодательство обязывает органы местного управления организовывать центры поддержки товариществ собственников жилья.
Ситуации бывают разные. Иногда жильцы давят на председателя, иногда ТСЖ, действительно, занимается растратой общих денег, также распространены ситуации с фальсификацией решений общего собрания собственников.
Речь идет о подделке подписей?
Да. Современные люди слишком заняты, чтобы вникать в дела дома. Большинство из них не участвует в голосованиях, а спустя время обнаруживает себя в списке тех, кто высказался «за» по тем или иным вопросам, касающихся судьбы дома или личных денег (например, проголосовав за дополнительные целевые сборы). Доказать, что подпись была сфальсифицирована, очень сложно. Для этого каждому собственнику, как минимум, надо лично явиться в суд и подтвердить, что он не расписывался в бюллетени, а если проводить экспертизу по каждой подписи, то это будет стоить огромных денег.
Уголовные дела, в которых рассматриваются подделки подписей собственников квартир, возбуждаются массово. Однако на практике нет ни одного раскрытого дела, потому что виновника найти практически невозможно.
Какие еще споры между ТСЖ и жильцами доходят до суда?
Сменить председателя или полностью правление дома, перейти с ТСЖ на УК и наоборот.
Очень много конфликтов доходит до суда из-за «пробелов» в законодательстве. Например, больная тема в нашей стране — радиаторы отопления в квартирах. В постановлении правительства РФ №491 от 13.08.2006 г написано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Между тем Верховный суд РФ утверждает, что если на радиаторе имеются любые отключающие или регулирующие устройства, то есть краны, то они уже становятся личным имуществом. По логике суда, батарея греет одно конкретное помещение, одну комнату или квартиру. Но ведь есть элементарный закон физики: тепловая энергия распространяется как по воздуху, так и через стены. И батарея, установленная в одной комнате, отдает тепло в соседние помещения. Соответственно, она не может относиться к личному имуществу. При этом само понятие «отключающие устройства» даже не фигурирует в постановлении №491 (в части системы отопления), и суды его трактуют на свой лад.
Батареи текут, затапливают соседей снизу. Кто должен нести ответственность за радиаторы? Или, скажем, радиаторы совсем прогнили. За чей счет их надо менять – ТСЖ или собственника? Так и начинаются судебные споры.
Взаимоотношения жильцов и коммунальщиков — вне зависимости от формы управления, всегда сложные и неоднозначные, имеют очень много подводных камней. Потому прежде, чем вступать на тропу войны, изучите законодательные нормы, свои гражданские права и обязанности ТСЖ.
Источник: Агентство судебной информации «Громкое дело»
Загрузить еще
